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CUIDADOS NA CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO:

A AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL PODE EXIGIR A NECESSIDADE DE CONTRATAÇÃO DE UM FINANCIAMENTO BANCÁRIO OU OUTROS TIPOS DE FINANCIAMENTO, O QUE DEVO AVALIAR PARA ESCOLHER :

BASICAMENTE, EXISTEM 03 OPÇÕES BÁSICAS DE CONTRATAÇÃO:

  1. A) FINANCIAMENTO DIRETO PELO VENDEDOR:

NESSA OPÇÃO ALGUMAS AVALIAÇÕES:

– TAXA DE JUROS A SER CONTRATADA, HÁ O LIMITE DE 12,00% AO ANO;

– INDEXADOR: PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM PLANTA – INCC (ÍNDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL) NA FASE DA CONSTRUÇÃO, E APÓS O IMÓVEL PRONTO  – IGP-M (ÍNDICE GERAL DE PREÇOS NO MERCADO) DA FGV (FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS) OU IPCA-IBGE (ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR AMPLO) DO ÍNSITUTO BRASILERIO DE GEOGRAFICA E ESTATÍSTICA.

– SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO:

OS MAIS COMUNS: SISTEMA FRANCÊS OU TABELA PRICE, SAC – SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE , SACRE OU SACOC – SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CRESCENTE.

IMPORTANTE: NESSE TIPO DE CONTRATAÇÃO É IMPORTANTE QUE AS INFORMAÇÕES SEJAM CLARAS, BEM COMO ESTEJA PREVISTO OS DESCONTOS DOS ENCARGOS DE FINANCIAMENTO NO CASO DE ANTECIPAÇÃO DO SALDO DEVEDOR.

 

  1. B) FINANCIAMENTO PELO SISTEMA BRASILERIO DE EMPRÉSTIMO E POUPANÇA (SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO):

NESTE SISTEMA O BANCO TEM COMO FUNDING (RECURSOS) ORIGINADOS PELA POUPANÇA. OS BANCOS SÃO OBRIGADOS POR DETERMINAÇÃO DO BANCO CENTRAL A APLICAR EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO 65% DOS VALORES QUE DETEM DE DEPOSITOS DE POUPANÇA.

O QUE OBSERVAR NESSE TIPO DE CONTRATAÇÃO:

VALOR MÁXIMO DO IMÓVEL DE ATÉ R$1.500.000,00;

PODE SER UTILIZADO O SALDO EM CONTA DE FGTS PARA ENTRADA OU AMORTIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO;

AS TAXAS DE JUROS VARIAM CONFORME A POLÍTICA DE CONCESSÃO DE CADA BANCO, INCLUSIVE OS MESMOS DISPONILIZAM SIMULADORES;

OS VALORES DE PRESTAÇÃO NOS SIMULADORES VARIAM EM FUNÇÃO DO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO ESCOLHIDO (PRICE OU SAC), E EM FUNÇÃO DOS ENCARGOS ASSESSÓRIOS (SEGURO MORTE OU INVALIDEZ PERMANENTE, SER CORRENTISTA DO BANCO, DÉBITO AUTOMÁTICO, E OUTROS SERVIÇOS QUE OS BANCOS INDIQUEM);

O PRAZO MÁXIMO DE FINANCIAMENTO NÃO PODE EXCEDER 35 ANOS (420 MESES);

INDEXADOR: HÁ BASICAMENTE TRÊS MODALIDADES, PRESTAÇÕES FIXAS (SOMENTE JUROS DE FINANCIAMENTO), PRESTAÇÕES MAIS INDEXADOR (JUROS + IPCA OU JUROS + TR).

IMPORTANTE: TENDO EM VISTA A TAXA BÁSICA DE JUROS BAIXA (SELIC), IMPORTANTE VERIFICAR NOS SIMULADORES, E MESMO NOS INFORMES DOS BANCOS, AS TAXAS PRATICADAS, HÁ BASTANTE DISCREPÂNCIA ENTRE ELES.

– IMPORTANTE VERIFICAR OUTROS CUSTOS ENVOLVIDOS NA CONTRATAÇÃO: TAXA DE ABERTURA DE CRÉDITO, CUSTOS DE REGISTROS DOS CONTRATOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEL, TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DO CONTRATO, ENTRE OUTOS, O QUE PODE FAZER COM QUE A TAXA EFETIVA DE FINANCIAMENTO SEJA MUITO MAIOR.

 

GARANTIA: A MAIORIA DAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS CONTRATA ESSE TIPO DE FINANCIAMENTO POR MEIO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU HIPOTECA.

ESSA MODALIDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO SOMENTE PODE SER CONTRATADA POR PESSOA FÍSICA.

 

  1. C) FINANCIAMENTO PELO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO:

NESTE SISTEMA O BANCO TEM COMO FUNDING (RECURSOS) ORIGINADOS PELAS LETRAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO, CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS. OS BANCOS E AS COMPANHIAS HIPOTECÁRIAS CAPTAM RECURSOS NO MERCADO MOBILIÁRIO E DESENVOLVEM LINHAS DE FINANCIAMENTO PARA IMÓVEIS.

O QUE OBSERVAR NESSE TIPO DE CONTRATAÇÃO:

NÃO HÁ VALOR MÁXIMO DO IMÓVEL  A SER FINANCIADO;

NÃO PODE SER UTILIZADO O SALDO EM CONTA DE FGTS PARA ENTRADA OU AMORTIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO;

AS TAXAS DE JUROS VARIAM CONFORME A POLÍTICA DE CONCESSÃO DE CADA BANCO, INCLUSIVE OS MESMOS DISPONILIZAM SIMULADORES;

OS VALORES DE PRESTAÇÃO NOS SIMULADORES VARIAM EM FUNÇÃO DO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO ESCOLHIDO (PRICE OU SAC), E EM FUNÇÃO DOS ENCARGOS ASSESSÓRIOS (SEGURO MORTE OU INVALIDEZ PERMANENTE, SER CORRENTISTA DO BANCO, DÉBITO AUTOMÁTICO, E OUTROS SERVIÇOS QUE OS BANCOS INDIQUEM);

NÃO HÁ PRAZO MÁXIMO DE FINANCIAMENTO ;

INDEXADOR: HÁ BASICAMENTE TRÊS MODALIDADES, PRESTAÇÕES FIXAS (SOMENTE JUROS DE FINANCIAMENTO), PRESTAÇÕES MAIS INDEXADOR (JUROS + IPCA OU JUROS + TR).

IMPORTANTE: TENDO EM VISTA A TAXA BÁSICA DE JUROS BAIXA (SELIC), IMPORTANTE VERIFICAR NOS SIMULADORES, E MESMO NOS INFORMES DOS BANCOS, AS TAXAS PRATICADAS, HÁ BASTANTE DISCREPÂNCIA ENTRE ELES.

– IMPORTANTE VERIFICAR OUTROS CUSTOS ENVOLVIDOS NA CONTRATAÇÃO: TAXA DE ABERTURA DE CRÉDITO, CUSTOS DE REGISTROS DOS CONTRATOS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEL, TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DO CONTRATO, ENTRE OUTOS, O QUE PODE FAZER COM QUE A TAXA EFETIVA DE FINANCIAMENTO SEJA MUITO MAIOR.

 

GARANTIA: A MAIORIA DAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS CONTRATA ESSE TIPO DE FINANCIAMENTO POR MEIO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU HIPOTECA.

ESSA MODALIDADE DE FINANCIAMENTO NÃO TEM RESTRIÇÃO DE CONTRATAÇÃO, PODE SER FEITO POR PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA.

 

  1. D) FINANCIAMENTO PELO SISTEMA AQUISIÇÃO DE TERRENO + CONSTRUÇÃO:

ESSA LINHA É UMA MODALIDADE DO SFH E É BASTANTE INTERESSANTE PARA QUEM QUER ADQUIRIR UM LOTE URBANIZADO (TERRENO) E CONSTRUIR SUA PRÓPRIA CASA. SEGUE BASICAMENTE AS MESMAS REGRAS DO SFH, NO ENTANTO, HÁ A NECESSIDADE DO CONTRATANTE DESSA MODALIDADE TER PROJETO APROVADO PELA PREFEITURA E TÉCNICO RESPONSÁVEL PELA EXECUÇÃO DA OBRA. A MAIOR VANTAGEM NESSA MODALIDADE É QUE O PREÇO DO TERRENO PODE SER CONTRATADO NO FINANCIAMENTO, E, NORMALMENTE, O CUSTO DA CASA CONSTRUÍDA FICA BEM MAIS BARATO DO QUE COMPRAR UMA CASA PRONTA.

 

  1. E) MODALIDADES QUE ESTÃO POR VIR: HOME EQUITY

USO DO IMÓVEL PARA CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO, MUITO USUAL NO MUNDO TODO, DEVE SER REGULAMENTADO EM BREVE, E FARÁ UMA REVOLUÇÃO NA CONCESSÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO.

Caio Portugal

Caio Portugal